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房地產企業共同使用權土地分割稅務分析

2019-09-09 14:43:00 | 來源:稅屋 | 作者:

  昨天,有個業內的朋友和我聊了個事,說是一塊土地上現在有兩個土地使用權人——A公司和B公司,兩者都為房地產開發企業,上述土地通過招拍掛獲取,土地出讓金合計10000萬元,A公司支付6000萬元,B公司支付4000萬元,約定上述土地按份共有,A公司擁有60%份額,B公司擁有40%份額,現在雙方要將上述土地按份額比例分成兩塊,A公司獲得60%的面積,B公司獲得40%的面積,各拿一個土地證。問上述分割過程中需要繳納哪些稅費?作者提出三種思路供各位參考:

  一、按份額取回說

  原土地A、B各占60%、40%份額,分割后A、B各獲得原土地60%、40%的面積,應認為A、B是通過物權分割分別取回其在原土地的份額,因此相互之間沒有轉讓,不屬于資產轉讓,故不涉及增值稅、附加稅、土增稅、企業所得稅、契稅、印花稅(土地證的5元/本除外)。

  二、按比例轉讓說

  原土地A、B雖各占60%、40%份額,但上述份額不能對應具體的土地,而是原土地任何一個面積中,A都擁有60%使用權,B擁有40%使用權(注:此邏輯符合物權法原理),故土地分割中,A公司取得的60%面積土地中有40%(=60%*40%=24%)系從B公司處受讓所得,B公司取得的40%面積土地中有60%(=40%*60%=24%)從A公司處受讓所得,因此應各自轉讓面積計算應交增值稅、附加稅、土增稅、企業所得稅、契稅(可能還需考慮涉及土地交換的政策)、印花稅(除了土地證5元/本外,還要考慮產權轉移的問題)。

  三、全部轉讓說

  原土地使用權人為A+B,分割后60%面積土地使用權人為A,40%面積土地使用人為B,分割前后土地及土地使用權人并不一致,因此應認為A+B土地使用權人“團”把原土地整體轉讓,A受讓60%面積,B受讓40%面積,A、B分別計算因此轉讓產生的增值、收益等后各自繳納增值稅、附加稅、土增稅、企業所得稅等。增值稅發票開具將是個難題。A、B公司還需分別繳納契稅。

  孰是孰非留待探討,不做定論。

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